近日，一起因买方签订房屋买卖合同后无故违约引发的纠纷案件二审宣判。法院维持原判，认定买方构成根本违约，需向卖方赔偿房屋差价损失 20 万元，同时驳回了卖方要求按实际差价全额赔偿的诉求。

核心争议：买方签完合同就返回，房价下跌的差价损失该如何计算？

本案中，卖方王女士与买方张先生、孙女士签订了房屋买卖合同，约定以 706 万元的价格出售一套房产。合同签订后，买方支付了 5 万元定金，但随后不久便单方面提出不再购买房屋，构成违约。王女士在多次沟通无果后，依法解除了合同，并将房屋另行出售，最终成交价为 635 万元，与原合同价相差 71 万元。

王女士认为，买方的违约行为导致其遭受了 71 万元的直接经济损失，买方应全额赔偿该差价。买方则辩称，其在签约后不久便已明确告知卖方不再履约，卖方未能及时止损，且房屋价格下跌是市场普遍现象，与违约行为无直接因果关系，原合同约定的违约金过高，已支付的 5 万元定金足以弥补卖方的实际损失。

法院判决：买方违约事实成立，赔偿金额酌情认定

一审法院经审理认为，买方在无合同约定和法定事由的情况下明确表示不履行合同义务，已构成根本违约，卖方有权解除合同。对于损失赔偿，法院认为卖方主张的 71 万元差价损失，因替代交易时间与违约行为发生时间相隔较长，且受市场等多种因素影响，直接以此作为赔偿依据缺乏合理性。综合考虑买方违约的过错程度、同期市场价格及环境等因素，法院酌定买方赔偿卖方违约损失 25 万元，扣除已支付的 5 万元定金后，实际赔偿 20 万元。

二审法院维持了一审判决。法院认为，买方作为违约方不享有合同解除权，合同解除时间应认定为卖方发出解除通知之日。对于损失认定，卖方单方委托的评估报告未经对方质证，不能作为定案依据。虽然买方违约事实清楚，但卖方主张的替代交易价格与违约行为发生时间相隔较长，直接以此计算损失不尽合理。因此，一审法院根据案件具体情况酌情确定的赔偿金额，并无不当。

案件启示：诚信履约是基本原则，违约需承担相应代价

本案的判决再次强调了合同的严肃性和诚实信用原则。买方在签订合同后应严格履行合同义务，无故违约不仅会损害卖方的合法权益，也需承担相应的法律责任。同时，卖方在对方违约后，也应及时采取合理措施防止损失扩大。对于违约损失的认定，法院会综合考虑违约行为的性质、过错程度、市场行情等多种因素，以公平合理为原则进行裁量。

附：判决书原文（节选）

孙若男律师

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简介：孙若男律师，安徽大学法律硕士，安徽金亚太律师事务所高级合伙人律师，055110律师网门户网创始人兼婚姻家事部主任。

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